Perbedaan Sertifikat SHM, HGB, HP, dan Hak Pakai

Perbedaan Sertifikat SHM, HGB, HP, dan Hak Pakai: Pengertian, Jangka Waktu, dan Kegunaannya

Ketika membeli rumah, tanah, apartemen, atau properti lainnya, salah satu hal yang sangat penting untuk diperiksa adalah jenis hak atas tanah yang melekat pada properti tersebut.

Di Indonesia, masyarakat sering mendengar istilah SHM, HGB, dan Hak Pakai. Istilah-istilah tersebut sebenarnya tidak menunjukkan jenis dokumen yang sama, melainkan berkaitan dengan jenis hak atas tanah yang diberikan atau didaftarkan.

Perbedaan jenis hak dapat berpengaruh terhadap jangka waktu, subjek yang dapat memilikinya, penggunaan tanah, peralihan hak, serta cara memperpanjang atau memperbaruinya.

Karena itu, sebelum membeli atau menerima tanah sebagai bagian dari transaksi, penting untuk mengetahui apakah tanah tersebut berstatus Hak Milik, Hak Guna Bangunan, atau Hak Pakai.

Apa Itu SHM?

SHM atau Sertifikat Hak Milik adalah sertifikat yang menjadi tanda bukti hak atas tanah dengan status Hak Milik.

Hak Milik merupakan salah satu hak atas tanah yang mempunyai kedudukan paling kuat dalam sistem hak atas tanah Indonesia.

Namun, perlu dipahami bahwa istilah SHM sebenarnya merujuk pada sertifikat sebagai tanda bukti hak, sedangkan hak yang tercantum adalah Hak Milik.

Hak Milik pada dasarnya merupakan hak atas tanah yang dapat dimiliki oleh Warga Negara Indonesia dan badan hukum tertentu yang ditetapkan pemerintah sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.

Apakah SHM mempunyai batas waktu?

Berbeda dengan HGB dan Hak Pakai dengan jangka waktu, Hak Milik tidak diberikan dengan pola jangka waktu tertentu seperti 20, 30, atau 50 tahun.

Namun, Hak Milik tetap dapat hapus dalam keadaan yang ditentukan oleh peraturan perundang-undangan.

Karena itu, tidak tepat pula mengartikan SHM sebagai hak yang sama sekali tidak dapat berakhir dalam keadaan apa pun.

Apa Itu HGB?

HGB atau Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri.

HGB dapat diberikan di atas:

Tanah Negara;
Tanah Hak Pengelolaan; atau
Tanah Hak Milik.

PP Nomor 18 Tahun 2021 mengatur mengenai subjek, tanah yang dapat diberikan HGB, jangka waktu, pemberian, perpanjangan, pembaruan, peralihan, pembebanan, dan hapusnya HGB.

Apakah HGB bisa diperpanjang?

Bisa, sepanjang memenuhi persyaratan yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan.

Untuk HGB di atas Tanah Negara atau Tanah Hak Pengelolaan, terdapat mekanisme perpanjangan dan pembaruan hak. HGB di atas Hak Milik mempunyai karakter yang berbeda karena berasal dari pemberian pemegang Hak Milik melalui akta PPAT dan wajib didaftarkan.

Jadi, ketika membeli rumah dengan status HGB, jangan hanya melihat tanggal penerbitan sertifikat. Periksa juga masa berlaku hak dan dasar pemberian HGB.

Apa Itu HP atau Hak Pakai?

Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain berdasarkan keputusan pemberian hak atau perjanjian pemberian hak, sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.

PP Nomor 18 Tahun 2021 membagi Hak Pakai menjadi:

Hak Pakai dengan jangka waktu; dan
Hak Pakai selama dipergunakan.

Hak Pakai dengan jangka waktu dapat diberikan kepada beberapa kategori subjek, termasuk Warga Negara Indonesia, badan hukum Indonesia, badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia, badan keagamaan dan sosial, serta orang asing sesuai ketentuan yang berlaku.

Dengan demikian, Hak Pakai mempunyai karakter yang lebih beragam dibandingkan HGB.

Perbedaan SHM, HGB, dan Hak Pakai

Secara sederhana, perbedaannya dapat digambarkan sebagai berikut:

Aspek	SHM / Hak Milik	HGB	Hak Pakai
Jenis hak	Hak Milik	Hak Guna Bangunan	Hak Pakai
Fungsi utama	Hak atas tanah dengan kewenangan paling luas dalam kelompok hak milik	Mendirikan dan mempunyai bangunan	Menggunakan dan/atau memungut hasil tanah sesuai dasar pemberiannya
Jangka waktu	Tidak menggunakan pola jangka waktu seperti HGB	Ada jangka waktu dan dapat diperpanjang/diperbarui sesuai ketentuan	Dapat berupa jangka waktu atau selama dipergunakan
Subjek	Terutama WNI dan badan hukum tertentu	WNI dan badan hukum Indonesia serta subjek lain sesuai ketentuan	Subjeknya lebih beragam sesuai jenis Hak Pakai
Dapat dialihkan?	Pada prinsipnya dapat dialihkan sesuai hukum	Dapat dialihkan sesuai ketentuan	Tergantung jenis dan dasar pemberian hak
Cocok untuk	Kepemilikan tanah oleh pihak yang memenuhi syarat	Rumah, bangunan, usaha, dan kebutuhan pembangunan tertentu	Hunian, penggunaan tertentu, atau kebutuhan lainnya sesuai dasar hak

Tabel tersebut merupakan gambaran umum. Dalam praktik, status tanah harus dilihat dari sertifikat, subjek pemegang hak, asal tanah, dasar pemberian hak, dan ketentuan yang berlaku.

Mana yang Lebih Baik, SHM atau HGB?

Pertanyaan tersebut tidak selalu dapat dijawab dengan mengatakan bahwa salah satunya pasti lebih baik.

Untuk pembeli rumah, misalnya, yang penting bukan hanya jenis sertifikatnya, tetapi juga:

siapa pemegang hak;
berapa lama jangka waktu hak;
apakah hak dapat diperpanjang atau diperbarui;
apakah terdapat Hak Tanggungan;
apakah terdapat blokir atau sita;
apakah tanah sedang dalam sengketa;
kesesuaian data sertifikat dengan kondisi fisik;
serta bagaimana riwayat perolehan tanah.

HGB dapat menjadi hak yang sah dan lazim digunakan untuk berbagai kebutuhan properti. Karena itu, HGB tidak berarti tanah tersebut bermasalah.

Sebaliknya, SHM juga tidak berarti transaksi otomatis aman apabila ternyata terdapat persoalan lain seperti sengketa, sertifikat ganda, pemalsuan dokumen, atau cacat dalam proses peralihannya.

Apakah HGB Bisa Diubah Menjadi SHM?

Dalam kondisi tertentu, perubahan status hak dapat dimungkinkan sepanjang memenuhi persyaratan yang berlaku.

PP Nomor 18 Tahun 2021 mengatur kemungkinan perubahan Hak Milik menjadi HGB atau Hak Pakai, HGB menjadi Hak Pakai, Hak Pakai menjadi HGB, serta mekanisme tertentu untuk pemberian Hak Milik.

Namun, perubahan HGB menjadi Hak Milik tidak otomatis terjadi hanya karena pemilik menginginkannya.

Persyaratan, jenis tanah, subjek pemegang hak, penggunaan tanah, serta ketentuan administrasi pertanahan harus diperiksa terlebih dahulu.

Karena itu, apabila Anda ingin mengubah HGB menjadi SHM, sebaiknya periksa terlebih dahulu status tanah dan dasar haknya.

Apakah Hak Pakai Bisa Menjadi SHM?

Perubahan Hak Pakai menjadi Hak Milik juga tidak otomatis.

Perubahan hak harus memenuhi ketentuan yang berlaku dan dilakukan melalui mekanisme administrasi pertanahan.

PP Nomor 18 Tahun 2021 dan peraturan pelaksananya mengatur berbagai bentuk perubahan serta pemberian hak atas tanah. Tata cara penetapan hak juga diatur lebih lanjut dalam Permen ATR/Kepala BPN Nomor 18 Tahun 2021 yang berstatus berlaku.

Apa yang Harus Dicek Sebelum Membeli Tanah SHM?

Walaupun tanah berstatus SHM, calon pembeli tetap perlu melakukan pemeriksaan.

Beberapa hal yang sebaiknya diperhatikan antara lain:

1. Identitas pemegang hak

Pastikan nama pemegang hak sesuai dengan pihak yang menjual atau mengalihkan tanah.

2. Data fisik tanah

Periksa luas, letak, batas, dan kondisi fisik tanah.

3. Keaslian dan status sertifikat

Lakukan pengecekan sertifikat melalui mekanisme pertanahan yang tersedia.

4. Riwayat perolehan

Ketahui bagaimana tanah tersebut diperoleh, misalnya melalui jual beli, warisan, hibah, atau perbuatan hukum lainnya.

5. Beban atau catatan pada sertifikat

Periksa apakah terdapat Hak Tanggungan, blokir, sita, atau catatan lain yang dapat memengaruhi transaksi.

6. Potensi sengketa

Pastikan tidak terdapat klaim dari ahli waris, tetangga, pemilik sebelumnya, atau pihak lain.

Apa yang Harus Dicek Sebelum Membeli Tanah HGB?

Untuk HGB, pemeriksaan perlu dilakukan lebih teliti terhadap jangka waktu hak.

Pastikan:

kapan HGB mulai berlaku;
kapan jangka waktunya berakhir;
siapa pemegang HGB;
tanah HGB berdiri di atas tanah apa;
apakah terdapat perpanjangan atau pembaruan;
apakah terdapat Hak Tanggungan;
apakah ada pembatasan tertentu;
dan apakah terdapat sengketa.

Hal ini penting karena HGB merupakan hak yang mempunyai jangka waktu dan mekanisme perpanjangan atau pembaruan sesuai ketentuan.

Apa yang Harus Dicek Sebelum Membeli Tanah Hak Pakai?

Untuk Hak Pakai, pemeriksaan perlu dilakukan terhadap dasar pemberian Hak Pakai.

Perhatikan:

siapa pemegang hak;
tanah berasal dari mana;
apakah Hak Pakai memiliki jangka waktu;
kapan hak berakhir;
apakah dapat dialihkan;
apakah dapat dijaminkan;
bagaimana dasar pemberian haknya;
serta apakah terdapat pembatasan penggunaan.

Hak Pakai tidak dapat diperlakukan sama dengan SHM karena karakter dan dasar hukumnya berbeda.

Sertifikat Bukan Satu-Satunya Hal yang Harus Diperiksa

Salah satu kesalahan yang sering terjadi dalam transaksi tanah adalah menganggap bahwa keberadaan sertifikat otomatis menjamin transaksi bebas masalah.

Padahal, pemeriksaan properti sebaiknya mencakup dua aspek:

Legalitas dokumen + kondisi hukum tanah.

Contohnya, sebuah tanah dapat memiliki sertifikat tetapi tetap perlu diperiksa apakah:

sedang menjadi objek sengketa;
terdapat klaim ahli waris;
terdapat perbedaan batas;
terdapat masalah dalam riwayat peralihan;
terdapat Hak Tanggungan;
terdapat blokir atau sita;
atau terdapat indikasi pemalsuan dokumen.

Karena itu, pemeriksaan hukum sebelum transaksi dapat membantu mengurangi risiko sengketa di kemudian hari.

Dasar Hukum SHM, HGB, dan Hak Pakai

Salah satu regulasi utama yang saat ini mengatur hak atas tanah adalah PP Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.

Peraturan tersebut berstatus berlaku dan antara lain mencabut PP Nomor 40 Tahun 1996 serta mengubah sejumlah ketentuan dalam PP Nomor 24 Tahun 1997.

Tata cara penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah juga diatur melalui Permen ATR/Kepala BPN Nomor 18 Tahun 2021.

Karena hukum pertanahan dapat melibatkan berbagai peraturan dan kondisi faktual, pemeriksaan terhadap regulasi yang berlaku pada saat transaksi tetap diperlukan.

Kesimpulan

SHM, HGB, dan Hak Pakai bukanlah istilah yang dapat dianggap sama.

SHM merupakan sertifikat yang menjadi tanda bukti Hak Milik, sedangkan HGB merupakan Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai merupakan jenis hak atas tanah dengan karakter penggunaan dan subjek yang berbeda.

Perbedaan paling penting terletak pada:

sifat hak;
subjek yang dapat memegangnya;
dasar pemberian;
jangka waktu;
kemungkinan perpanjangan atau pembaruan;
peralihan;
serta penggunaan tanah.

Karena itu, sebelum membeli tanah atau rumah, jangan hanya bertanya “sertifikatnya apa?”

Tanyakan juga:

Siapa pemegang haknya?

Berapa lama hak tersebut berlaku?

Apa dasar pemberian haknya?

Apakah ada beban atau sengketa?

Apakah data sertifikat sesuai dengan kondisi tanah?

Pemeriksaan tersebut penting agar keputusan membeli properti tidak hanya didasarkan pada keberadaan sertifikat, tetapi juga pada keamanan hukum transaksi.

Konsultasi Hukum Pertanahan

Jika Anda sedang berencana membeli tanah atau rumah, menghadapi masalah SHM, HGB, Hak Pakai, sertifikat bermasalah, sengketa tanah, atau ingin memeriksa risiko hukum suatu transaksi, ABE Justice dapat membantu melakukan analisis berdasarkan dokumen dan kondisi konkret.

Konsultasikan persoalan pertanahan Anda kepada ABE Justice.

WhatsApp: 0821-4150-135

Setiap transaksi tanah memiliki kondisi yang berbeda sehingga pemeriksaan dokumen dan riwayat hak perlu dilakukan sebelum menentukan langkah hukum.