Perbedaan SHM, HGB, dan Hak Pakai
Perbedaan SHM, HGB, dan Hak Pakai
SHM, HGB, dan Hak Pakai merupakan jenis hak atas tanah yang memiliki karakteristik berbeda. Perbedaannya tidak hanya terletak pada nama sertipikat, tetapi juga berkaitan dengan subjek yang dapat memegang hak, tujuan penggunaan tanah, jangka waktu, sumber atau asal tanah, serta hak dan kewajiban pemegangnya.
Dalam praktik jual beli tanah dan properti, istilah SHM (Sertipikat Hak Milik), HGB (Hak Guna Bangunan), dan Hak Pakai sering ditemukan. Calon pembeli perlu memahami perbedaannya sebelum melakukan transaksi karena jenis hak dapat berpengaruh terhadap penggunaan, jangka waktu, pengalihan, dan status hukum tanah.
Pengaturan mengenai hak atas tanah saat ini antara lain terdapat dalam PP No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah, yang masih berstatus berlaku. Peraturan tersebut antara lain memperbarui dan mengharmoniskan ketentuan mengenai Hak Milik, HGB, dan Hak Pakai. (Database Peraturan | JDIH BPK)
Apa Itu SHM?
SHM atau Sertipikat Hak Milik merupakan tanda bukti hak atas tanah yang menunjukkan adanya Hak Milik yang telah didaftarkan.
Hak Milik merupakan hak yang secara karakter memiliki kedudukan paling kuat dan penuh dibandingkan jenis hak atas tanah lainnya yang diatur dalam UUPA.
Hak Milik dapat dimiliki oleh Warga Negara Indonesia dan badan hukum tertentu yang ditetapkan pemerintah sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.
Hak Milik pada prinsipnya mempunyai sifat turun-temurun, terkuat, dan terpenuh. Karena itu, tanah dengan status Hak Milik dapat diwariskan kepada ahli waris sesuai ketentuan hukum yang berlaku.
Namun, Hak Milik tetap tunduk pada pembatasan dan ketentuan hukum pertanahan. Artinya, memiliki SHM bukan berarti pemilik dapat menggunakan tanah tanpa memperhatikan tata ruang, peraturan bangunan, kepentingan umum, atau ketentuan hukum lainnya.
Apa Itu HGB?
HGB atau Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri.
HGB dapat diberikan di atas:
- Tanah Negara;
- Tanah Hak Pengelolaan; atau
- Tanah Hak Milik.
Karakter tersebut membuat HGB berbeda dari SHM.
Pemegang HGB mempunyai hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan sesuai dengan ketentuan pemberian hak, tetapi HGB bukan Hak Milik atas tanah tersebut.
Pengaturan mengenai HGB terdapat dalam PP No. 18 Tahun 2021. Peraturan tersebut menjadi salah satu dasar utama mengenai pemberian, jangka waktu, perpanjangan, pembaruan, dan berakhirnya HGB. (Database Peraturan | JDIH BPK)
Apa Itu Hak Pakai?
Hak Pakai merupakan hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain berdasarkan keputusan pemberian hak atau perjanjian pemberian Hak Pakai.
Hak Pakai memiliki karakter yang lebih luas dibandingkan sekadar hak untuk menempati bangunan.
Karena sumber tanah dan subjek pemegangnya dapat berbeda, bentuk Hak Pakai juga dapat mempunyai konsekuensi hukum yang berbeda.
PP No. 18 Tahun 2021 mengatur Hak Pakai atas Tanah Negara, Hak Pengelolaan, dan Hak Milik serta mekanisme perpanjangan atau pembaruannya. (Database Peraturan | JDIH BPK)
Perbedaan SHM, HGB, dan Hak Pakai
Secara sederhana, perbedaannya dapat dipahami sebagai berikut.
SHM memberikan Hak Milik atas tanah.
HGB memberikan hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan milik pemegang HGB.
Hak Pakai memberikan hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah sesuai dasar pemberian haknya.
Jadi, ketiganya bukan sekadar tiga nama berbeda untuk sertipikat tanah yang sama.
Perbedaan dari Segi Kepemilikan
Perbedaan paling mendasar terletak pada hubungan pemegang hak dengan tanah.
Pada SHM, pemegang hak memiliki Hak Milik atas tanah.
Pada HGB, pemegang hak bukan pemegang Hak Milik atas tanah. Haknya adalah menggunakan tanah untuk mendirikan dan mempunyai bangunan dalam jangka waktu yang ditentukan.
Pada Hak Pakai, pemegang hak mempunyai kewenangan menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah sesuai dengan dasar pemberian Hak Pakai.
Karena itu, seseorang yang memiliki sertipikat HGB tidak dapat disebut sebagai pemegang Hak Milik atas tanah tersebut hanya berdasarkan keberadaan sertipikat HGB.
Perbedaan Jangka Waktu
Jangka waktu merupakan salah satu perbedaan penting antara SHM, HGB, dan Hak Pakai.
Jangka Waktu SHM
Hak Milik tidak diberikan dengan pola jangka waktu tertentu seperti HGB atau Hak Pakai.
Hak Milik mempunyai sifat turun-temurun dan pada prinsipnya berlangsung selama pemegang hak masih memenuhi ketentuan hukum.
Namun, Hak Milik dapat berakhir karena sebab-sebab yang ditentukan oleh peraturan perundang-undangan.
Jangka Waktu HGB
Untuk HGB di atas Tanah Negara atau Tanah Hak Pengelolaan, PP No. 18 Tahun 2021 mengatur jangka waktu paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang paling lama 20 tahun, dan dapat diperbarui paling lama 30 tahun, dengan memenuhi persyaratan yang ditentukan. (Database Peraturan | JDIH BPK)
HGB di atas Tanah Hak Milik mempunyai pengaturan jangka waktu yang berbeda karena diberikan berdasarkan kesepakatan dan akta pemberian hak.
Dengan demikian, calon pembeli HGB perlu memeriksa tanggal berakhirnya hak, bukan hanya melihat bahwa tanah tersebut memiliki sertipikat.
Jangka Waktu Hak Pakai
Hak Pakai juga mempunyai jangka waktu yang bergantung pada jenis dan asal tanahnya.
Untuk Hak Pakai di atas Tanah Negara atau Tanah Hak Pengelolaan, PP No. 18 Tahun 2021 mengatur jangka waktu tertentu dan membuka kemungkinan perpanjangan serta pembaruan apabila persyaratan terpenuhi. (Database Peraturan | JDIH BPK)
Hak Pakai di atas Tanah Hak Milik mempunyai mekanisme yang berbeda. Hak tersebut dapat diperbarui berdasarkan kesepakatan antara pemegang Hak Pakai dan pemegang Hak Milik melalui akta PPAT dan harus didaftarkan pada Kantor Pertanahan. (Database Peraturan | JDIH BPK)
Apakah HGB Bisa Menjadi SHM?
Dalam kondisi tertentu, perubahan status hak dapat dimungkinkan berdasarkan ketentuan pertanahan.
Namun, HGB tidak otomatis berubah menjadi SHM hanya karena pemegangnya telah lama menguasai tanah atau telah membangun rumah di atasnya.
Permohonan perubahan hak harus memenuhi persyaratan hukum dan administratif yang berlaku.
Karena itu, pemilik atau calon pembeli sebaiknya tidak menganggap bahwa setiap rumah berstatus HGB pasti dapat langsung diubah menjadi SHM.
Apakah Hak Pakai Bisa Menjadi SHM?
Tidak setiap Hak Pakai dapat begitu saja diubah menjadi Hak Milik.
Kemungkinan perubahan hak bergantung pada:
- subjek pemegang hak;
- asal tanah;
- jenis Hak Pakai;
- penggunaan tanah;
- ketentuan pertanahan;
- serta persyaratan administratif dan hukum yang berlaku.
Oleh karena itu, status Hak Pakai perlu diperiksa terlebih dahulu sebelum seseorang menyimpulkan bahwa tanah tersebut dapat ditingkatkan menjadi Hak Milik.
Siapa yang Bisa Memiliki SHM?
Hak Milik pada dasarnya diperuntukkan bagi Warga Negara Indonesia.
Peraturan perundang-undangan juga mengenal badan hukum tertentu yang dapat mempunyai Hak Milik berdasarkan penetapan pemerintah.
Karena itu, persoalan kewarganegaraan dan status badan hukum perlu diperhatikan dalam setiap transaksi tanah dengan status Hak Milik.
Siapa yang Bisa Memiliki HGB?
HGB dapat diberikan kepada pihak yang memenuhi persyaratan sebagai pemegang hak berdasarkan peraturan pertanahan.
HGB dapat dimiliki oleh:
- Warga Negara Indonesia; dan
- badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
Untuk transaksi yang melibatkan badan hukum, perlu diperiksa pula kewenangan badan hukum tersebut serta tujuan penggunaan tanahnya.
Siapa yang Bisa Memegang Hak Pakai?
Hak Pakai mempunyai cakupan subjek yang berbeda dan dapat diberikan kepada pihak-pihak tertentu sesuai ketentuan peraturan pertanahan.
Karena itu, tidak tepat menyamakan persyaratan pemegang Hak Pakai dengan persyaratan pemegang SHM.
Dalam transaksi yang melibatkan Warga Negara Asing, misalnya, jenis hak atas tanah yang digunakan perlu diperiksa secara khusus sesuai ketentuan hukum yang berlaku.
SHM, HGB, dan Hak Pakai untuk Rumah
Ketiga jenis hak dapat ditemukan dalam konteks properti, tetapi penggunaannya tidak selalu sama.
Rumah tapak milik perorangan dapat berada di atas tanah Hak Milik.
Perumahan atau properti tertentu juga dapat menggunakan struktur HGB.
Sementara itu, Hak Pakai dapat digunakan dalam kondisi tertentu sesuai subjek dan dasar pemberian hak.
Karena itu, sebelum membeli rumah, jangan hanya melihat kondisi fisik bangunan.
Periksa pula jenis hak atas tanah yang menjadi dasar kepemilikan atau penggunaan properti tersebut.
Apa yang Harus Dicek Sebelum Membeli Tanah SHM?
Apabila hendak membeli tanah berstatus SHM, beberapa hal penting yang perlu diperiksa antara lain:
- nama pemegang hak;
- nomor sertipikat;
- luas tanah;
- lokasi;
- batas bidang tanah;
- kesesuaian data fisik dan yuridis;
- status perkawinan pemilik apabila relevan;
- riwayat peralihan;
- keberadaan Hak Tanggungan;
- blokir atau sita apabila ada;
- kesesuaian tata ruang;
- serta status sengketa.
SHM tidak otomatis berarti transaksi pasti aman.
Keaslian sertipikat dan kesesuaian data dengan administrasi pertanahan tetap perlu diperiksa.
Apa yang Harus Dicek Sebelum Membeli Tanah HGB?
Untuk HGB, selain pemeriksaan umum, calon pembeli perlu memperhatikan:
- tanggal penerbitan HGB;
- jangka waktu hak;
- tanggal berakhir;
- dasar pemberian HGB;
- apakah berada di atas Tanah Negara, Hak Pengelolaan, atau Hak Milik;
- kemungkinan perpanjangan;
- syarat pembaruan;
- status Hak Tanggungan;
- serta adanya pembebanan atau sengketa.
Tanggal berakhirnya HGB sangat penting.
Jangan hanya bertanya, “Apakah sertifikatnya masih ada?” tetapi juga tanyakan, “Sampai kapan HGB tersebut berlaku?”
Apa yang Harus Dicek Sebelum Membeli Tanah Hak Pakai?
Untuk Hak Pakai, pemeriksaan perlu dilakukan lebih cermat karena dasar pemberian hak dapat berbeda.
Periksa:
- siapa pemegang Hak Pakai;
- siapa pemegang hak atas tanah dasarnya;
- dasar pemberian Hak Pakai;
- jangka waktu;
- penggunaan tanah;
- kemungkinan perpanjangan atau pembaruan;
- dokumen perjanjian jika berasal dari Tanah Hak Milik;
- serta status pembebanan atau sengketa.
Hal tersebut penting karena Hak Pakai bukan satu bentuk hak yang mempunyai karakter identik dalam semua keadaan.
Apakah SHM Selalu Lebih Baik daripada HGB?
Perbandingan seperti itu perlu dihindari karena SHM dan HGB memiliki fungsi serta karakter hukum yang berbeda.
SHM merupakan Hak Milik atas tanah.
HGB memberikan hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri dalam jangka waktu tertentu.
Karena itu, pilihan dan konsekuensi hukumnya perlu dilihat berdasarkan tujuan penggunaan tanah, subjek pemegang hak, lokasi, jangka waktu, serta rencana transaksi.
Apakah HGB Bisa Dijual?
Hak atas HGB dapat dialihkan sesuai ketentuan hukum dan persyaratan yang berlaku.
Namun, transaksi HGB tidak dapat diperlakukan sama persis dengan transaksi tanah Hak Milik.
Calon pembeli perlu memastikan bahwa pihak yang mengalihkan benar-benar mempunyai kewenangan dan bahwa HGB tersebut masih berlaku serta tidak mempunyai masalah hukum.
Apakah Hak Pakai Bisa Dialihkan?
Pengalihan Hak Pakai bergantung pada jenis Hak Pakai, dasar pemberian hak, subjek pemegang hak, dan ketentuan hukum yang berlaku.
Karena itu, tidak tepat mengatakan bahwa seluruh Hak Pakai bebas dialihkan dengan cara yang sama seperti Hak Milik.
Dokumen hak dan dasar pemberiannya perlu diperiksa sebelum transaksi dilakukan.
Apa Perbedaan Sertipikat dengan Hak Atas Tanah?
Hal ini juga sering menimbulkan kesalahpahaman.
Hak atas tanah adalah hak yang diberikan kepada seseorang atau badan hukum atas tanah.
Sementara itu, sertipikat merupakan tanda bukti hak yang telah didaftarkan.
Jadi, SHM sebenarnya merupakan singkatan yang lazim digunakan untuk menyebut sertipikat yang membuktikan Hak Milik.
Demikian pula HGB dan Hak Pakai dapat dibuktikan dengan sertipikat apabila hak tersebut telah didaftarkan.
Apakah Sertipikat HGB Bisa Menjadi Jaminan Bank?
Dalam kondisi yang memenuhi persyaratan hukum, hak atas tanah tertentu termasuk HGB dapat dibebani Hak Tanggungan sebagai jaminan utang.
Karena itu, ketika membeli tanah atau bangunan dengan status HGB, calon pembeli perlu memastikan apakah HGB tersebut sedang dibebani Hak Tanggungan.
Status pembebanan perlu diperiksa sebelum transaksi karena dapat memengaruhi proses pengalihan hak.
Bagaimana Jika SHM, HGB, atau Hak Pakai Sedang Sengketa?
Jika terdapat sengketa, transaksi sebaiknya tidak dilakukan hanya berdasarkan pernyataan penjual.
Perlu diperiksa:
- siapa yang mengajukan klaim;
- objek sengketa;
- dasar kepemilikan;
- riwayat tanah;
- dokumen pertanahan;
- apakah sudah ada gugatan;
- apakah terdapat blokir atau sita;
- serta proses penyelesaian yang sedang berlangsung.
Sertipikat merupakan alat bukti penting, tetapi keberadaan sertipikat tidak berarti setiap sengketa mengenai tanah otomatis selesai.
Perbedaan SHM, HGB, dan Hak Pakai Secara Singkat
SHM:
- merupakan Hak Milik atas tanah;
- mempunyai karakter terkuat dan terpenuh;
- dapat diwariskan;
- pada prinsipnya tidak memiliki jangka waktu seperti HGB;
- subjek pemegangnya dibatasi oleh hukum.
HGB:
- memberikan hak mendirikan dan mempunyai bangunan;
- tanahnya bukan milik pemegang HGB;
- memiliki jangka waktu;
- dapat diperpanjang atau diperbarui apabila memenuhi persyaratan;
- dapat diberikan di atas Tanah Negara, Tanah Hak Pengelolaan, atau Tanah Hak Milik.
Hak Pakai:
- memberikan hak menggunakan dan/atau memungut hasil;
- dapat diberikan di atas Tanah Negara, Tanah Hak Pengelolaan, atau Tanah Hak Milik;
- jangka waktu dan mekanisme pembaruannya bergantung pada jenis serta dasar pemberian hak;
- subjek pemegangnya mempunyai cakupan tersendiri berdasarkan hukum.
Kesalahan yang Sering Terjadi Saat Membeli Tanah
Hanya Melihat Nama Sertipikat
Pembeli terkadang hanya bertanya apakah tanah memiliki sertipikat.
Padahal, jenis sertipikat, masa berlaku, pemegang hak, dan status pembebanan sama pentingnya.
Menganggap HGB Sama dengan SHM
HGB bukan Hak Milik.
Pemegang HGB mempunyai hak atas tanah dalam bentuk HGB sesuai jangka waktu dan ketentuan yang berlaku.
Tidak Memeriksa Masa Berlaku HGB
HGB mempunyai jangka waktu.
Karena itu, tanggal berakhirnya hak harus diperiksa sebelum transaksi.
Menganggap Hak Pakai Sama dengan Hak Milik
Hak Pakai mempunyai karakter hukum tersendiri dan tidak dapat disamakan dengan Hak Milik.
Tidak Melakukan Pemeriksaan di Kantor Pertanahan
Dokumen yang terlihat asli belum tentu cukup untuk memastikan keamanan transaksi.
Pemeriksaan data pertanahan merupakan bagian penting sebelum melakukan transaksi bernilai besar.
FAQ Perbedaan SHM, HGB, dan Hak Pakai
Apa perbedaan utama SHM dan HGB?
SHM merupakan Hak Milik atas tanah, sedangkan HGB merupakan hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri dalam jangka waktu tertentu.
Mana yang memiliki jangka waktu, SHM atau HGB?
HGB mempunyai jangka waktu tertentu. Hak Milik tidak mempunyai jangka waktu seperti HGB, tetapi dapat berakhir karena sebab-sebab yang ditentukan hukum.
Apakah HGB bisa diperpanjang?
Bisa, sepanjang memenuhi persyaratan yang ditentukan. Untuk HGB di atas Tanah Negara atau Tanah Hak Pengelolaan, PP No. 18 Tahun 2021 mengatur mekanisme perpanjangan dan pembaruan. (Database Peraturan | JDIH BPK)
Berapa lama HGB berlaku?
Untuk HGB di atas Tanah Negara atau Tanah Hak Pengelolaan, jangka waktu awal paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang paling lama 20 tahun, dan dapat diperbarui paling lama 30 tahun apabila persyaratan terpenuhi. (Database Peraturan | JDIH BPK)
Apa perbedaan HGB dan Hak Pakai?
HGB memberikan hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan, sedangkan Hak Pakai memberikan hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil tanah sesuai dasar pemberian hak.
Apakah Hak Pakai memiliki jangka waktu?
Ya. Jangka waktunya bergantung pada jenis dan dasar pemberian Hak Pakai. PP No. 18 Tahun 2021 mengatur perpanjangan dan pembaruan Hak Pakai dalam kondisi tertentu. (Database Peraturan | JDIH BPK)
Apakah SHM dapat diwariskan?
Pada prinsipnya Hak Milik mempunyai sifat turun-temurun sehingga dapat diwariskan sesuai ketentuan hukum yang berlaku.
Apakah orang asing dapat memiliki SHM?
Pada prinsipnya Hak Milik diperuntukkan bagi Warga Negara Indonesia, dengan pengecualian badan hukum tertentu yang ditetapkan pemerintah. Untuk WNA, jenis hak yang dapat digunakan harus dilihat berdasarkan ketentuan hukum yang berlaku.
Apakah tanah HGB bisa dijual?
HGB dapat dialihkan sesuai ketentuan hukum. Namun, sebelum transaksi perlu diperiksa masa berlaku, dasar pemberian, status pembebanan, dan persyaratan pengalihannya.
Apakah sertipikat HGB bisa dijadikan jaminan?
Dalam kondisi yang memenuhi ketentuan hukum, HGB dapat menjadi objek Hak Tanggungan.
Apakah Hak Pakai bisa menjadi SHM?
Tidak otomatis. Kemungkinan perubahan hak bergantung pada jenis Hak Pakai, subjek pemegang hak, asal tanah, penggunaan tanah, serta persyaratan yang ditentukan peraturan pertanahan.
Apakah SHM pasti aman untuk dibeli?
Tidak otomatis. Keamanan transaksi tetap perlu diperiksa melalui verifikasi identitas pemilik, keaslian dan kesesuaian data sertipikat, status pembebanan, riwayat tanah, serta kemungkinan sengketa.
Kesimpulan
Perbedaan SHM, HGB, dan Hak Pakai terletak pada karakter hak, hubungan pemegang hak dengan tanah, subjek yang dapat memegangnya, tujuan penggunaan, serta jangka waktu dan mekanisme perpanjangannya.
SHM merupakan Hak Milik atas tanah. HGB memberikan hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri. Sementara itu, Hak Pakai memberikan hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah sesuai dasar pemberian hak.
PP No. 18 Tahun 2021 menjadi salah satu dasar penting dalam pengaturan ketiga jenis hak tersebut dan masih berstatus berlaku. (Database Peraturan | JDIH BPK)
Bagi masyarakat yang hendak membeli tanah atau bangunan, jangan hanya memeriksa apakah objek memiliki sertipikat. Jenis hak, pemegang hak, masa berlaku, asal tanah, status Hak Tanggungan, riwayat peralihan, serta potensi sengketa juga perlu diperiksa.
Jika terdapat keraguan mengenai status SHM, HGB, atau Hak Pakai, pemeriksaan dokumen pertanahan sebelum transaksi dapat membantu mengurangi risiko sengketa di kemudian hari.
ABE Justice, S.H., M.H. & Partners menyediakan konsultasi dan pendampingan hukum dalam persoalan pertanahan, termasuk pemeriksaan dokumen, transaksi tanah, sengketa kepemilikan, sertipikat, dan permasalahan hak atas tanah.
Perbedaan SHM, HGB, dan Hak Pakai dari segi kepemilikan, jangka waktu, penggunaan, pemegang hak, dan hal yang perlu diperiksa sebelum membeli tanah.
