Perbedaan SHM, HGB, HGU, dan Hak Pakai

Perbedaan SHM, HGB, HGU, dan Hak Pakai: Pengertian, Jangka Waktu, dan Kelebihannya

Memahami perbedaan SHM, HGB, HGU, dan Hak Pakai sangat penting sebelum membeli, menjual, atau menggunakan tanah. Keempatnya merupakan bentuk hak atas tanah dengan karakteristik, subjek pemegang hak, jangka waktu, serta peruntukan yang berbeda.

Kesalahan memahami jenis hak atas tanah dapat menimbulkan masalah ketika seseorang membeli properti, membangun rumah, menjalankan usaha, atau melakukan investasi tanah.

Dalam artikel ini, ABE Justice membahas perbedaan SHM, HGB, HGU, dan Hak Pakai secara sederhana, termasuk pengertian, jangka waktu, penggunaan, kelebihan, kekurangan, dan hal yang perlu diperiksa sebelum membeli tanah.

📞 Konsultasi ABE Justice: 0821-4150-135 KLIK DI SINI

Apa Itu SHM, HGB, HGU, dan Hak Pakai?

Secara umum:

SHM (Sertifikat Hak Milik) → hak atas tanah yang paling kuat dan penuh dalam lingkup hukum pertanahan Indonesia.
HGB (Hak Guna Bangunan) → hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan miliknya.
HGU (Hak Guna Usaha) → hak untuk mengusahakan tanah untuk kegiatan usaha pertanian, perkebunan, perikanan, atau peternakan.
Hak Pakai → hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah sesuai ketentuan pemberian hak.

Keempatnya tidak sama dan tidak dapat dipertukarkan begitu saja.

Tabel Perbedaan SHM, HGB, HGU, dan Hak Pakai

Aspek	SHM	HGB	HGU	Hak Pakai
Nama	Hak Milik	Hak Guna Bangunan	Hak Guna Usaha	Hak Pakai
Fungsi utama	Memiliki tanah	Mendirikan/memiliki bangunan	Mengusahakan tanah	Menggunakan/memanfaatkan tanah
Jangka waktu	Tidak dibatasi periode tertentu selama hak tetap ada dan tidak hapus	Umumnya diberikan dalam jangka waktu tertentu dan dapat diperpanjang/diperbarui sesuai ketentuan	Diberikan dalam jangka waktu tertentu dan dapat diperpanjang/diperbarui sesuai ketentuan	Jangka waktu bergantung pada dasar pemberian dan jenis tanah
Peruntukan	Beragam sesuai ketentuan	Bangunan	Usaha pertanian, perkebunan, perikanan, peternakan	Penggunaan tertentu sesuai keputusan/perjanjian
Objek	Tanah yang dapat diberikan Hak Milik	Tanah Negara, Hak Pengelolaan, atau tanah Hak Milik dalam kondisi tertentu	Tanah Negara atau tanah Hak Pengelolaan sesuai ketentuan	Tanah Negara, Hak Pengelolaan, atau tanah Hak Milik
Pemegang	WNI dan badan hukum tertentu yang ditunjuk	WNI dan badan hukum Indonesia	WNI dan badan hukum Indonesia	WNI, badan hukum Indonesia, dan subjek lain sesuai ketentuan

Catatan: Jangka waktu dan subjek pemegang hak dapat berbeda berdasarkan jenis tanah, dasar pemberian hak, serta ketentuan peraturan yang berlaku. Karena itu, pemeriksaan sertifikat dan dasar pemberian hak tetap diperlukan.

1. Apa Itu SHM?

SHM atau Sertifikat Hak Milik merupakan bukti pendaftaran atas Hak Milik.

Hak Milik merupakan hak yang secara umum memberikan kewenangan paling penuh kepada pemegangnya dibandingkan jenis hak atas tanah lainnya, sepanjang tidak bertentangan dengan fungsi sosial tanah dan ketentuan hukum.

SHM sering ditemukan pada:

rumah tinggal;
tanah pekarangan;
tanah untuk tempat tinggal;
dan bidang tanah lainnya yang memenuhi persyaratan untuk Hak Milik.

Kelebihan SHM

Beberapa alasan SHM banyak diminati:

1. Kedudukan haknya kuat

Hak Milik merupakan salah satu hak atas tanah dengan kedudukan paling kuat.

2. Tidak memiliki batas waktu seperti HGB

Hak Milik tidak diberikan dengan jangka waktu tertentu seperti HGB atau HGU, tetapi dapat hapus karena sebab-sebab yang ditentukan hukum.

3. Nilai investasi cenderung menarik

Dalam praktik pasar, tanah dengan SHM sering lebih diminati untuk kepemilikan jangka panjang.

4. Dapat dialihkan dan diwariskan

Hak Milik pada prinsipnya dapat dialihkan dan diwariskan sesuai ketentuan hukum.

Apakah SHM Pasti Aman?

Tidak otomatis.

Walaupun tanah memiliki SHM, pembeli tetap harus melakukan pemeriksaan.

Periksa:

nama pemegang hak;
luas;
lokasi;
surat ukur;
batas;
riwayat tanah;
status sengketa;
beban hak;
dan kewenangan penjual.

Sertifikat yang terlihat asli tidak berarti pembeli boleh mengabaikan pemeriksaan hukum.

2. Apa Itu HGB?

HGB atau Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri.

HGB sering digunakan untuk:

perumahan;
apartemen;
ruko;
gedung usaha;
kawasan komersial;
dan berbagai kegiatan pembangunan lainnya.

HGB dapat diberikan di atas tanah negara, tanah Hak Pengelolaan, atau tanah Hak Milik sesuai ketentuan hukum.

Berapa Lama HGB Berlaku?

Jangka waktu HGB bergantung pada dasar dan jenis tanahnya.

Untuk HGB yang diberikan di atas Tanah Negara atau Tanah Hak Pengelolaan, ketentuan umum dalam PP Nomor 18 Tahun 2021 memungkinkan pemberian dengan jangka waktu tertentu, yang dapat terdiri dari:

30 tahun;
dapat diperpanjang 20 tahun;
dan dapat diperbarui 30 tahun.

Dengan demikian, secara keseluruhan dapat mencapai 80 tahun, apabila seluruh persyaratan perpanjangan dan pembaruan terpenuhi.

HGB di atas Hak Milik mempunyai karakter jangka waktu yang berbeda.

Karena itu, jangan hanya melihat tulisan “HGB”, tetapi periksa juga tanggal berakhirnya hak dan dasar pemberiannya.

Apa yang Terjadi Jika HGB Akan Berakhir?

Pemegang HGB perlu memperhatikan masa berlaku haknya.

Jangan menunggu sampai hak mendekati berakhir tanpa melakukan pemeriksaan mengenai kemungkinan perpanjangan atau pembaruan.

Untuk properti seperti rumah atau ruko, calon pembeli juga sebaiknya mengetahui:

Kapan HGB berakhir?

Informasi tersebut penting dalam menilai keamanan dan nilai investasi properti.

3. Apa Itu HGU?

HGU atau Hak Guna Usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah Hak Pengelolaan untuk usaha pertanian, perkebunan, perikanan, atau peternakan.

HGU biasanya berkaitan dengan kegiatan usaha berskala tertentu.

Contohnya:

perkebunan;
pertanian;
peternakan;
perikanan;
dan kegiatan usaha agraria lainnya.

Berapa Lama HGU Berlaku?

Berdasarkan ketentuan yang berlaku, HGU dapat diberikan untuk jangka waktu tertentu dan dapat diperpanjang serta diperbarui sesuai persyaratan.

Secara umum, pemberian HGU dapat mencapai:

35 tahun + perpanjangan 25 tahun + pembaruan 35 tahun.

Sehingga keseluruhannya dapat mencapai 95 tahun apabila seluruh persyaratan terpenuhi.

Karena itu, HGU tidak sama dengan Hak Milik.

HGU diberikan untuk mengusahakan tanah sesuai peruntukannya, bukan sebagai bentuk kepemilikan tanah tanpa batas waktu.

4. Apa Itu Hak Pakai?

Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain sesuai ketentuan pemberian hak atau perjanjian.

Hak Pakai dapat digunakan untuk berbagai kepentingan tergantung subjek dan dasar pemberiannya.

Karena karakter Hak Pakai cukup beragam, jangka waktu dan ketentuannya tidak dapat disamakan untuk semua tanah berstatus Hak Pakai.

Apakah Hak Pakai Bisa Dimiliki WNA?

Dalam kondisi tertentu, Warga Negara Asing (WNA) dapat mempunyai Hak Pakai atas tanah di Indonesia sesuai persyaratan yang ditentukan peraturan perundang-undangan.

Namun, hal tersebut tidak berarti WNA dapat memiliki SHM seperti Warga Negara Indonesia.

Untuk transaksi yang melibatkan WNA, status subjek dan objek harus diperiksa secara khusus.

Perbedaan Utama SHM dan HGB

Perbedaan paling mudah dipahami:

SHM

Pemegang mempunyai Hak Milik atas tanah.

HGB

Pemegang mempunyai hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri.

Contohnya, seseorang dapat mempunyai rumah atau bangunan dengan status HGB tanpa mempunyai Hak Milik atas tanahnya.

Perbedaan HGB dan HGU

Keduanya sama-sama merupakan hak guna, tetapi tujuannya berbeda.

HGB

Fokus pada bangunan.

Contoh:

rumah;
ruko;
kantor;
gedung.

HGU

Fokus pada pengusahaan tanah untuk kegiatan agraria tertentu.

Contoh:

perkebunan;
pertanian;
peternakan;
perikanan.

Jadi:

HGB → bangunan

HGU → usaha pertanian/perkebunan/perikanan/peternakan

Perbedaan SHM dan HGU

SHM memberikan Hak Milik atas tanah, sedangkan HGU memberikan hak untuk mengusahakan tanah dalam jangka waktu tertentu sesuai peraturan.

Karena itu:

SHM ≠ HGU

Tanah HGU tidak dapat dianggap sebagai tanah milik pribadi pemegang HGU.

Mana yang Lebih Baik: SHM atau HGB?

Jawabannya bergantung pada kebutuhan.

Untuk kepemilikan tanah jangka panjang, SHM sering menjadi pilihan yang lebih kuat, apabila tanah tersebut memang dapat diberikan Hak Milik dan pembeli memenuhi persyaratannya.

Namun, HGB bukan berarti “buruk”.

HGB sangat umum digunakan untuk:

perumahan;
ruko;
apartemen;
kawasan komersial;
dan berbagai bangunan lainnya.

Yang penting adalah memahami masa berlaku, dasar hak, dan ketentuan peralihannya.

Apakah HGB Bisa Menjadi SHM?

Dalam kondisi tertentu, HGB dapat diubah menjadi Hak Milik apabila memenuhi persyaratan dan prosedur yang berlaku.

Namun, tidak semua HGB otomatis dapat berubah menjadi SHM.

Hal tersebut bergantung pada:

jenis tanah;
penggunaan;
subjek pemegang hak;
luas;
status bangunan;
serta ketentuan yang berlaku.

Karena itu, sebelum membeli properti berstatus HGB dengan rencana mengubahnya menjadi SHM, sebaiknya lakukan pemeriksaan terlebih dahulu.

Apakah HGB Bisa Dijual?

HGB dapat dialihkan sesuai ketentuan hukum.

Namun, calon pembeli perlu memeriksa:

masa berlaku HGB;
pemegang hak;
status tanah;
dasar pemberian HGB;
adanya Hak Tanggungan atau beban lainnya;
serta prosedur peralihan.

Jangan hanya melihat harga murah.

Tanggal berakhir HGB merupakan salah satu informasi penting yang harus diperiksa.

Apakah HGU Bisa Dijual?

HGU dapat dialihkan sesuai ketentuan yang berlaku dan karakter haknya.

Namun, karena HGU berkaitan dengan pengusahaan tanah untuk kegiatan tertentu, transaksi HGU membutuhkan pemeriksaan lebih khusus dibandingkan transaksi rumah tinggal biasa.

Apakah Hak Pakai Bisa Dialihkan?

Tergantung pada jenis Hak Pakai dan dasar pemberiannya.

Tidak semua Hak Pakai mempunyai karakter yang sama dalam hal pengalihan.

Karena itu, dokumen hak harus diperiksa terlebih dahulu.

Apa yang Harus Dicek Sebelum Membeli Tanah?

Sebelum membeli tanah atau bangunan, jangan hanya bertanya:

“SHM atau HGB?”

Periksa juga:

1. Siapa pemegang hak?

Pastikan identitas pemegang hak jelas.

2. Kapan hak berakhir?

Terutama untuk HGB, HGU, dan Hak Pakai yang memiliki jangka waktu sesuai ketentuannya.

3. Berapa luas tanah?

Cocokkan sertifikat dengan kondisi lapangan.

4. Bagaimana batas tanah?

Pastikan batas sesuai dokumen.

5. Apakah ada sengketa?

Cari tahu apakah tanah sedang bermasalah.

6. Apakah ada beban hak?

Periksa kemungkinan adanya Hak Tanggungan atau catatan lainnya.

7. Apakah penjual mempunyai kewenangan?

Jangan membeli dari pihak yang tidak jelas kewenangannya.

Kesalahan yang Sering Dilakukan Pembeli

❌ Menganggap semua sertifikat sama

SHM, HGB, HGU, dan Hak Pakai memiliki karakter berbeda.

❌ Tidak melihat masa berlaku HGB

Ini dapat menjadi masalah ketika hak mendekati berakhir.

❌ Menganggap HGB berarti tidak aman

HGB merupakan hak atas tanah yang sah dan banyak digunakan dalam pembangunan.

❌ Membeli HGU untuk rumah tanpa memahami peruntukan

HGU memiliki fungsi khusus untuk kegiatan usaha tertentu.

❌ Tidak memeriksa status Hak Pakai

Hak Pakai memiliki karakter yang beragam.

❌ Tidak memeriksa dokumen asli

Foto sertifikat saja tidak cukup untuk transaksi bernilai besar.

Layanan Konsultasi Hukum Pertanahan ABE Justice

ABE Justice dapat membantu memberikan konsultasi dan pendampingan hukum terkait:

SHM;
HGB;
HGU;
Hak Pakai;
sengketa sertifikat;
sertifikat tumpang tindih;
sengketa jual beli tanah;
sengketa batas;
tanah warisan;
penyerobotan tanah;
pemeriksaan dokumen;
somasi;
mediasi;
dan proses hukum pertanahan.

Jika Anda akan membeli tanah atau properti dan belum memahami status haknya, lakukan pemeriksaan sebelum melakukan pembayaran.

📞 ABE Justice: 0821-4150-135

FAQ SHM, HGB, HGU, dan Hak Pakai

Apa perbedaan SHM dan HGB?

SHM merupakan Hak Milik atas tanah, sedangkan HGB merupakan hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri sesuai ketentuan.

Mana yang lebih kuat, SHM atau HGB?

Secara karakter hak, Hak Milik memberikan kewenangan kepemilikan yang lebih penuh dibandingkan HGB. Namun, HGB merupakan hak yang sah dan banyak digunakan untuk properti dan pembangunan.

Apakah HGB bisa menjadi SHM?

Dalam kondisi tertentu dapat diajukan perubahan menjadi Hak Milik apabila memenuhi persyaratan dan prosedur yang berlaku. Tidak semua HGB otomatis dapat diubah menjadi SHM.

Berapa lama HGB berlaku?

Untuk HGB yang diberikan di atas Tanah Negara atau Tanah Hak Pengelolaan, ketentuan umum memungkinkan 30 tahun, diperpanjang 20 tahun, dan diperbarui 30 tahun, dengan memenuhi persyaratan yang berlaku.

Apa fungsi HGU?

HGU digunakan untuk mengusahakan tanah bagi kegiatan seperti pertanian, perkebunan, perikanan, atau peternakan sesuai ketentuan.

Berapa lama HGU berlaku?

HGU dapat diberikan sampai 35 tahun, diperpanjang 25 tahun, dan diperbarui 35 tahun apabila memenuhi persyaratan sesuai ketentuan yang berlaku.

Apa itu Hak Pakai?

Hak Pakai merupakan hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah sesuai dengan ketentuan pemberian hak atau perjanjian.

Apakah WNA bisa mempunyai Hak Pakai?

Dalam kondisi tertentu WNA dapat mempunyai Hak Pakai sesuai persyaratan peraturan perundang-undangan.

Apakah HGB aman untuk membeli rumah?

HGB dapat menjadi dasar hak yang sah untuk properti. Namun, pembeli harus memeriksa masa berlaku, dasar hak, status tanah, dan kemungkinan beban atau sengketa.

Apa yang harus diperiksa sebelum membeli tanah HGB?

Periksa pemegang hak, masa berlaku, luas, lokasi, batas, status tanah, beban hak, riwayat tanah, dan dokumen transaksi.

Apakah ABE Justice bisa membantu memeriksa status tanah?

ABE Justice dapat memberikan konsultasi dan pendampingan hukum terkait status hak atas tanah, dokumen pertanahan, serta risiko transaksi.

📞 0821-4150-135

Kesimpulan

SHM, HGB, HGU, dan Hak Pakai memiliki fungsi dan karakter hukum yang berbeda.

Secara sederhana:

SHM → Hak Milik atas tanah

HGB → hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan

HGU → hak untuk mengusahakan tanah

Hak Pakai → hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil tanah

Sebelum membeli tanah atau properti, jangan hanya mempertimbangkan harga dan lokasi. Pastikan Anda memahami jenis hak, masa berlaku, pemegang hak, status tanah, batas, riwayat, serta kemungkinan adanya beban atau sengketa.

ABE JUSTICE

Konsultasi & Pendampingan Hukum
📞 0821-4150-135

Pahami jenis hak atas tanah sebelum membeli agar investasi Anda lebih aman secara hukum.